一、制定背景
横峰县老鼠峡片区棚户区改造项目是横峰县为了改善居民居住条件，完善城市功能，优化城市环境，是促进我县经济社会实现高质量跨越式发展的迫切需要，根据横峰县城市总体规划，结合当前实际县情的城市基础配套建设项目。横峰县老鼠峡片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置工作，是维护被征收人的合法权益，确保各项工作顺利进行的保障措施。
二、征收目的和意义
为推动我县经济社会全面、健康、快速发展，进一步完善配套设施，改善城市面貌，提升城市竞争力，根据广大居民的要求，县政府以优化人居环境，提升城市品位为目的，坚持“政府主导、市场运作、以人为本、和谐征收”的原则，认真落实城市规划管理的要求，全力推进以人为本的新型城镇化建设，积极建设现代化幸福美好新横峰。
三、制定依据
《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规规章规定。
四、主要内容
（一）适用范围
1.征收范围东至老鼠峡；南至新三二零国道；北至迎宾大道；西至老鼠峡，具体征收范围及四至界址以项目规划红线为准。征收房屋及附属房约81户（幢），建筑面积约36446平方米，具体以现场实际丈量结果为准。
（二）征收部门和实施单位
横峰县人民政府为项目房屋征收主体；横峰县住房建设保障中心为项目房屋征收部门；兴安街道办、莲荷乡人民政府为项目征收实施单位，负责组织实施本项目房屋征收补偿具体工作。
（三）房屋征收实施步骤
详细规定了摸底登记、房屋面积测绘，装饰装修评估、协议签订、选房序号发放、房屋拆除、资料归档等七个具体的房屋征收实施步骤，使房屋征收工作的开展与实施更具针对性和可操作性。
（四）征收补偿
补偿标准
1、房屋征收补偿标准
被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》市场评估确定。
住宅房屋：（1）国有出让土地上房屋（含房改房、集资建房），其主体建筑面积评估参考价（含土地价值）为：
框架 4500元/m2
砖混 4300元/m2
砖木 3900 元/m2
（2）国有划拨土地上房屋，其主体建筑面积评估参考价（含土地价值）为：
框架 4300元/m2
砖混 4100元/m2
砖木 3700元/m2
（3）若被征收人对上述评估参考价有异议的，可按征收时被征收房屋的评估价予以补偿。
非住宅房屋：非住宅房屋价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》市场评估确定。
2、装饰装修：按房屋征收决定公告之日同期市场价进行评估补助。
3、附属房、搬迁费、临时安置费、移装费、附属物等其它补偿标准详见附表。
4、停业补助（限营业房）：参照我县从业人员最低工资每月1610元确定，每间营业房按2人计算，补助期限为6个月。被征收人有异议的，可以委托相关专业评估机构评估确定。
5、被征收房屋类型的认定办法
（1）被征收房屋类型分住宅和非住宅（营业房、厂房等）。对房屋征收范围内已依法登记的被征收房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准并结合实际丈量；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
（2）住宅房改为非住宅房（限经营性商业用房）
在主干道（具体范围见城市规划红线图）上批建手续齐全，已办理了工商营业执照和税务登记证并正在营业二年以上的一楼住改非房屋（将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋），按非住宅评估予以货币补偿。住改非房屋面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上（含二层）一律不计住改非面积。
（3）对房屋征收范围内未经登记的住房，由征收部门会同自然资源、城管等相关单位按照“尊重历史、遵循政策、结合实际”的原则进行调查认定，经调查认定未经登记住房依法属可改正情形的，被征收人应当在补缴土地出让金、规费及罚款等相关费用后，则主体房屋可按本方案享受补偿。
经审查认定为违法建筑不予补偿，但能自愿配合征收的，根据框架、砖混、砖木、简易结构分别予以791、659、527、200元/m2补助。被征收人不配合征收的，由行政执法部门依据法律规定的程序处理。
6、房屋合法性认定
被征收房屋的征收补偿以证载土地性质为依据进行确定，无土地权证的以横峰县自然资源部门认定结论为依据确定。
7、房屋建筑面积的计算办法
（1）被征收房屋面积的计算以建筑面积为准。房屋原始主体结构未发生改变，证载面积小于实测面积的，以实测面积为准。房屋原始主体结构未发生改变，证载面积大于实测面积的，误差值在3%以内的，以证载面积为准；误差值超出3%以上部分不予补偿。若房屋原始主体结构发生改变的，以原始主体结构实测面积为准，超出房屋原始主体结构面积部分按方案第八条第三款补偿。
（2）尖顶的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积：
①尖顶高度2.20m（含2.20m，下同）以上部位按建筑面积的100%计算。
②尖顶高度2.20m以下部位，按檐高和脊高之和的平均数与房屋实际层高之比乘以投影面积折算建筑面积。
③不与主体结构同时建造的尖顶（含隔热层）不列入正房面积补偿，按方案第八条第三款补偿
（3）房屋占地范围的地下室的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。
其建筑面积计算方式为：地下室层高在2.20m（含2.20m）以上的按建筑面积的100%计算，地下室层高在2.20m以下的按地下室高度与房屋实际层高度比例折算建筑面积。
五、特色亮点
（一）产权置换采取政府统购商品房安置。统购房采用政府购买新建商品房现房安置。统购房购买面积按照被征收房屋主体建筑面积进行确定。超出统购房购买的面积、系数奖励面积及附属房面积结清购房款后统一采用货币补偿。
（二）在规定签约期限内签约腾房的，最高可得主体房屋（不含附属房）补偿价值的23.5%的标准给予奖励。
（三）对房屋征收范围内未经登记的住房的认定及补偿。由征收部门会同自然资源、城管等相关单位按照“尊重历史、遵循政策、结合实际”的原则进行调查认定，经调查认定未经登记住房依法属可改正情形的，被征收人应当在补缴土地出让金、规费及罚款等相关费用后，则主体房屋可按本方案享受补偿。
（四）对层高不到2.2米的尖顶、阁楼、地下室采取按与房屋实际层高之比折算建筑面积。兼顾到被征收人实际花费的建设成本不受损失。
（五）政府统购商品房安置让利于民。被征收人享受统一统购房安置均价（不含楼层差价）为3980元/m2（为安置房同类地段新建商品住房均价的2/3），楼层差价原则上为20元/m2，具体的购买统购房的价格以选房前征收部门公布的价格为准。选房采取两次摇号程序确保公平。
六、政策咨询服务信息
解读机关：横峰县住房保障中心
解读人：滕富军
政策咨询电话：0973-5799186
横峰县住房建设保障中心
2023年9月13日